近年来，人们越来越重视家庭饮用水的健康与安全，随着净水器需求的不断增长，相关行业的市场也迎来了空前的繁荣。但是，由于市场上净水器的品牌质量参差不齐，再加上人们对净水器的使用不当，因净水器漏水引起的侵权纠纷时常发生，引发邻里矛盾，物业和业主之间的矛盾，成为相邻权纠纷的热点事件。
案 情
甲将其位于某小区22层的房屋出租给乙居住。乙因公外出10天。这期间，楼下19、20、21层同侧业主房屋因22层漏水导致不同程度的损失。物业排查后，马上联系了22层业主（出租方），业主与承租方联系才知道家里没有人。 后经评估，三层相应住户损失共计10万元左右。漏水原因系22层房屋内净水器漏水所致。 物业多方调解无果，三层住户联名将22层业主、承租方和物业一起告上法庭。 22层业主觉得自己很冤枉，房子自己租出去了，根本没办法知道净水器漏水的情况，在接到物业电话通知的第一时间，自己也联系了承租方并积极到场查看，进到了必要的义务，再去赔钱的话就太不公平了，要赔也是承租方赔。 而承租方更加觉得自己没责任，自己出差在外，没在家住，这时发生漏水只能说是意外事件，更何况净水器不是自己买的，租房时净水器就装在那了，自己是使用了，也没发现漏水啊，从哪个角度讲，也没有自己的责任。 物业觉得将物业作为被告，真的没有任何道理。物业接到业主电话后第一时间赶到被淹业主家查看，楼栋管家和维修部经理先后几次实地排查，积极联络22层住户和业主，后期多次协调各方解决问题，已经尽到了必要的物业管理义务。再说，这漏水原因也不是公共区域维护不利导致的，怎么能和物业扯上关系呢？ 说的都有理，到底如何评判？ 【法律概念】 楼上漏水楼下被淹是典型的相邻权纠纷，作为漏水根源的“净水器”又牵涉到产品责任纠纷。 1.相邻关系纠纷是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，如通风、采光、用水、排水、通行等引发的纠纷。 2.产品责任纠纷是指因产品存在缺陷致使他人遭受人身伤害、财产损失或者有致人损害危险的，应当由生产者、销售者承担侵权责任所产生的纠纷。 【各方责任如何判定】 1.业主 在相邻关系纠纷案件中，业主虽然并非实际实施了侵权行为的侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任。 法条链接： 《民法典》 第二百九十六条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。 第一千一百六十五条规定：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第一千一百六十七条规定：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。 第一千一百八十四条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。 2.承租方 承租方在使用房屋的过程中，如对侵权行为存在过错或未尽到注意义务，也应承担一定比例的责任。 法条链接： 《民法典》 第七百一十一条规定：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。 3.物业公司 物业公司在业主对房屋进行装修的过程中负有提前告知、事中监督注意事项及禁止行为的义务，发现业主存在违规操作的负有向相关部门举报的义务。物业公司如果没有尽到上述法定义务，应就遭受损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则无需承担责任。 法条链接： 《物业管理条例》 第五十二条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 4.净水器的生产商及销售商 如因净水器本身质量问题导致漏水，根据相关规定如商品自身存在质量问题，可以向产品生产商或销售商主张索赔。 法条链接： 《产品质量法》 第四十条规定：售出的产品有下列情形之一的，销售者应当负责修理、更换、退货；给购买产品的消费者造成损失的，销售者应当赔偿损失： （一）不具备产品应当具备的使用性能而事先未作说明的； （二）不符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准的； （三）不符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况的。 销售者依照前款规定负责修理、更换、退货、赔偿损失后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供产品的其他销售者（以下简称供货者）的责任的，销售者有权向生产者、供货者追偿。 律师建议 房屋被泡后应该做些什么？ 1.固定证据 发现房屋出现漏水情形后，第一时间对漏水地点进行拍照、录制视频固定证据。 2.请物业公司出面协调 当出现无法自行联系楼上业主时，应第一时间联系物业公司，通过物业公司联系楼上业主，并请物业公司出具意见，针对损失居中协商、调解。 3.如就损失问题无法达成一致调解意见，加以委托具有评估资质的物业或社区，进行现场评估。 4.向法院提起诉讼主张权利。 楼上业主如何应对？ 1.确定净水器漏水的实际原因；如确定净水器本身质量问题，查看说明书、保修卡等材料，向生产商或销售商追偿； 2.查看租房协议中关于租户的相关约定，明确租户对设备的使用、维护是否已经尽责；是否可以向租户追偿； 3.查看损失评估报告，核查鉴定机构是否合规，鉴定损失额是否合理。 物业应该如何尽到管理义务？ 1.业主需要装饰房屋的，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 2.物业公司发现或接到其他业主举报，查明业主在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正，行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关部门依法处理。 3.物业公司发现漏水后及时采取必要措施，关闭总阀门，并及时通知漏水住户。 一个纠纷，涉及多方，如果各方都能厘清自身权责利，就能更好的在解决问题的过程中预判责任，量化解决方案的预期，更有利于邻里和睦，妥善解决本已“堵心”的烦事。 在新型产品层出不穷的今天，建议广大消费者在享受产品的同时，要重点关注产品的品牌信誉、使用说明、当面验货、售后服务等，有问题一定及时咨询，避免产生不必要的纠纷。同时也提示遭受损失的业主，出现问题及时留存证据，向侵权人或有关部门反映情况，及时有效的化解矛盾，维护自身合法权益。
